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[原创观点] 土地测评:划片涵江实小 限价9000 人民街西侧地块7.9拍卖

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涵江人民街地块——莆开户注册送体验金68航拍全景
  

  PS拍-2020-09号三江口地块测评
  占地面积:7422.2㎡(约11亩)
  (一)容积率>1.0且≤2.6;
  (二)建筑密度≤22%;
  (三)绿地率≥30%;
  (四)建筑高度控制:建筑高度≤54米,住宅建筑层数应≥5层。
  地块位置:三盛璞悦湾旁,三江口人民街西侧,东至人民街,南至新涵路、西至规划用地,北至人民街。
  用地年限:住宅70年。
  保证金:PS拍-2020-09号地块为人民币壹仟万元整(¥10000000元)
  拍地时间:2020年7月9日上午10:00时整。








莆仙牛评

哇嘎理工 发表于28楼  查看完整内容

限价定太高了,看看边上的楼盘卖得动吗?限价7000比较合适。

西京东京 发表于30楼  查看完整内容

划片是挺不错的,就是位置有点偏僻

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 楼主| 发表于 3 天前 | 只看该作者
  特殊要求
  1、该宗地应无偿配建:居家养老服务点(建筑面积≥100㎡,且按每百户不小于20㎡,不足百户按百户计算的标准配置)、社区卫生室(建筑面积≥30㎡);文体活动室(建筑面积≥200㎡),文体活动场地(用地面积≥300㎡),开闭所(用地面积200-300㎡),邻里商业(建筑面积>100㎡且≤150㎡),通信接入机房(建筑面积≥100㎡),物业管理用房(按《福建省物业管理条例2019版》规定配置),生活垃圾收集点(服务半径≤70m),社区终端共同配送站(可与物业合设,或设置自提柜)。
  2、该宗地无偿配建的居家养老服务点、社区卫生室不动产产权归涵江区人民政府。配建的公共配套服务设施应与住宅首期建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。
  3、涵江区同意涵江区人民街西侧地块一宗地面积7423.32平方米(约11.13亩)的购房者,可凭购房合同和购房**,就读幼儿园纳入三盛璞悦公馆南侧三江口中心幼儿园施教区,就读小学纳入涵江区实验小学施教区。
  4、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让,即地价最高限制价格为8200万元,竞买人报价不超过最高限制地价的,按价高者得原则确定竞得人;当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买,采取公证摇号方式确定竞得人。具体摇号方式见该宗地《拍卖须知》中说明。
  5、该宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过9000元/平方米。




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 楼主| 发表于 3 天前 | 只看该作者
  PS拍-2020-09号三江口地块综合评估
  地块区位价值评估:
  该地块政府明确规定可凭购房合同和购房发 票,划片涵江区实验小学和三江口中心幼儿园,是真正的9年制学区房,潜力巨大。地块位于涵江区南环城路与人民街交叉口西北侧,距离莆田六中、青璜中学、涵江城区、涵江区政府仅3分钟内车程,该地块沿着南环城路,15分钟到达莆田城区东圳路口红绿灯,交通、学校、商圈、配套等优势凸显。而且该地块周边溪水环绕,坐拥一线水景,距离人民公园等也很近,涵东片区只有三盛璞悦湾一家在售,市场上暂无新盘,区域内竞争较少。


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 楼主| 发表于 3 天前 | 只看该作者
  地块整体规划评估:
  PS拍-2020-09号占地7422.2㎡(约11亩),无偿配建居家养老服务点、文体活动室、文体活动场地、开闭所、邻里商业、通信接入机房、物业管理用房、生活垃圾收集点,社区终端共同配送站等公共配套服务设施。地块主要规划容积率>1.0且≤2.6,限高≤54米,可打造≤18层的溪景高端宜居洋房、学区房。


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 楼主| 发表于 3 天前 | 只看该作者
  地块交通条件评估:
  该地块在人民街和南环城路旁,距离324国道仅1分钟车程,周边有三江口街、联十一线(新国道)、工业路、六一路、新涵路等交通主干道,距离市中心仅15分钟车程。有3\206\208\209\230\231\252\K02路等公交车走几百米即到。


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 楼主| 发表于 3 天前 | 只看该作者
  PS拍-2020-09号地块SWOT评估
  优势分析:
  ①政府盖印文件,明确公示可凭购房合同和购房发 票,划片涵江区实验小学和三江口中心幼儿园,是真正的9年制学区房,一站式解决教育配套。隔壁规划小学、幼儿园、还有青璜中学、莆田六中距离地块仅5分钟车程,优质学府环伺,配套齐全。
  ②该地块环水,环境优美,可动可静,依托天然河道,开发滨水高端宜居住宅。四周无遮挡,采光好。
  ③家门口的铺尾市场,涵江圆圈、水韵城、塘北商圈,还有涵江区政府、人民公园等,生活配套齐全。
  ④涵东片区仅一家三盛璞悦湾楼盘在售,涵江普遍市场价在1万/㎡左右,该地块限价9000/㎡(毛坯),将迎来众多刚需关注。
  ⑤人民街直通海边(未来与江涵大桥相连)、324国道、联十一线(新国道)、人民公园、囊山森林公园片区,作为目前涵江醉美的一条主干道,人气、关注度、升值空间不言而喻。地块旁南环城路距离莆田城区出入口仅15分钟车程,交通发达,生活较为便利。


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 楼主| 发表于 3 天前 | 只看该作者
  劣势分析:
  ①无偿配建、养老、通信等公共配套服务,需要投入一定的资金等,影响开发商利润。
  ②地块除了学校配套比较完善之外,其它配套比较落后,隔壁规划小学、幼儿园地块还是工厂,影响购房者购买心理。
  ③地块像三角形,不易规划。该地块限高54米,影响开发商利润,部分临溪,需要投入一定的环保奖金。
  ④涵江这几年重点都在塘北片区、兴涵水都片区等,该地块旁边的新涵路等还未动工,影响该地块后期销售。


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 楼主| 发表于 3 天前 | 只看该作者
  机会评判:
  该地块是涵江最好学区房之一,凭购房合同和购房发 票,划片涵江区实验小学和三江口中心幼儿园,是真正的9年制学区房,限价9000/㎡,相对刚需价格。地块小、开发成本低,再加上限价因素,适合打造针对刚需客群的宜居项目。


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 楼主| 发表于 3 天前 | 只看该作者
  威胁评判:
  三盛璞悦湾等楼盘,以及涵江二手房,将会给销售带来冲击。片区销售不理想,价格低也是地块一大威胁。
  PS拍-2020-09号人民街西侧地块一周边配套:
  教育配套:划片涵江区实验小学、三江口中心幼儿园。周边还有规划小学、幼儿园、青璜中学、莆田六中等。
  医院配套:涵江医院
  生活配套:铺尾市场、涵江圆圈商圈、三江口商圈、水韵城商场、人民公园、三江口海边等。


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